L’investissement immobilier au Portugal attire de nombreux propriétaires vivant à l’étranger. Mais être non‑résident fiscal implique des règles spécifiques, notamment lorsqu’un bien est mis en location — que ce soit en location touristique (AL) ou en location classique.
Voici un guide clair pour comprendre vos obligations fiscales et éviter les erreurs les plus fréquentes.
Statut de non‑résident : qu’est‑ce que cela implique ?
Un propriétaire est considéré comme non‑résident fiscal s’il vit moins de 183 jours par an au Portugal et n’y possède pas son foyer fiscal principal. Conséquences :
- Imposition uniquement sur les revenus de source portugaise
- Taux d’imposition fixe de 25 % sur les revenus locatifs
- Obligation de désigner un représentant fiscal si vous résidez hors UE/EEE
Impôt sur les revenus locatifs (IRS)
Les revenus sont considérés comme revenus professionnels. Deux régimes existent :
- Régime simplifié (le plus courant)
- 35 % des revenus sont imposables
- Imposition à 25 % sur cette base
- Soit une taxation réelle d’environ 8,75 % du chiffre d’affaires
- Régime comptabilité organisée
- Obligatoire au‑delà de 200 000 € de revenus annuels
- Déduction des charges réelles
- Comptable obligatoire
Déclarations obligatoires
Déclaration annuelle IRS
- Obligatoire même si vous êtes non‑résident
- Période : avril à juin
- Doit inclure tous les revenus locatifs perçus au Portugal
Déclaration mensuelle des revenus (AL)
Pour les locations touristiques, chaque mois :
- Déclaration des factures via le portail e‑Fatura
- Emission de factures électroniques obligatoires
TVA et activité AL
Les locations touristiques sont exonérées de TVA jusqu’à 12 500 € de chiffre d’affaires annuel. Au‑delà : l’inscription obligatoire à la TVA (IVA) avec des déclarations périodiques à soumettre.
Double imposition : comment éviter de payer deux fois ?
Le Portugal a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays (France, Belgique, Suisse, Canada…).
Le pays où se situe le bien immobilier a le droit d’imposer en premier.
Donc :
- Le Portugal impose les revenus locatifs
- Le pays de résidence applique un mécanisme pour éviter une seconde taxation
Ce que doit faire un propriétaire non‑résident pour éviter la double imposition
Déclarer ses revenus au Portugal
C’est obligatoire, même si vous vivez à l’étranger.
Conserver les preuves d’imposition
- Déclarations IRS
- Reçus de paiement
- Factures AL (si location touristique)
Ces documents seront demandés par l’administration fiscale de votre pays.
Déclarer les revenus dans votre pays de résidence
Même si vous avez déjà payé au Portugal, vous devez les déclarer dans votre pays.
Appliquer la méthode prévue par la convention fiscale
Votre pays appliquera automatiquement :
- un crédit d’impôt, ou
- une exemption avec progressivité